Vivir en comunidad: derechos y deberes

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Los conflictos o desacuerdos entre vecinos forman parte de la vida cotidiana. Para poder solucionar los problemas y convivir en armonía es necesario conocer los derechos y debres que nos asisten

Convivir con la propia familia ya requiere un gran esfuerzo para conciliar posturas y limar roces y disputas, cuando se decide vivir en una comunidad de vecinos, donde habitan personas con las que no nos une ningún afecto o lazo familiar, los problemas y las diferencias de criterios se pueden multiplicar.

¿Quién no se ha visto alguna vez involucrado en una discusión de vecinos? Un día son las molestias que provoca el vecino de arriba, otro día estalla la tensión porque la familia de 5ºX se niega a pagar las cuotas de la comunidad; otro se arma la marimorena por la diferencia de criterio que hay en la Junta de Propietarios ante la realización de obras en la facha o por el reparto del gasto de reparación de los ascensores.

Y es que los conflictos entre vecinos forman parte de la vida cotidiana. Ante ellos, es necesario armarse de paciencia y no dejarse llevar por la tensión del momento para evitar que los problemas desemboquen en desencuentros y resquemores, siempre indeseables, pero sobre todo muy inoportunos si se producen con personas a las que vemos con frecuencia y con las que compartimos un bien común, nuestra comunidad.

Lo recomendable es que tengamos capacidad de diálogo y dotes negociadoras para llegar a acuerdos, para que así el funcionamiento de la comunidad no se resienta y tampoco lo haga, por ende, nuestra calidad de vida.

Aparte la obligatoriedad individual de seguir unas normas de comportamiento civicas y respetuosas para con nuestros vecinos, la propia comunidad ha de eguir unas normas – reflejadasen la normativa legal -que deben cumplir todos los inquilinos del inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las relaciones entre propietarios de pisos o locales y recoge también sus derechos y obligaciones, fue aprobada el 21 de julio de 1960 y reformada en su práctica totalidad por la Ley 8/1999 debido a su falta de concreción legislativa y a una serie de lagunas y flecos que impedían la solución de algunos problemas. Esta ley atribuye al titular de la propiedad las máxima posibilidades de disfrute, pero con el límite en los derechos de los demás propietarios y el interés general de la propiedad. Además regula aspectos tan importantes como la morosidad en el pago de las cuotas, los porcentajes necesarios para tomar determinadas decisiones o qué hacer ante las actividades molestas realizadas por algún vecino.

¿Cual es el organigrama?

Las comunidades de vecinos han de tener un presidente. Entre sus funciones destacan la de representar legalmente a la comunidad en asunto que la afecten, recoger quejas y sugerencias de los vecinos, convocar y presidir las juntas, y ejercitar las acciones judiciales acordadas por la Comunidad. La ley también contempla la figura del vicepresidente, que sustituye al presidente en su ausencia y también lo asiste, la de un secretario y la de un administrador; generalmente, de esta tarea se encarga un administrador de fincas colegiado. cualquier propietario del inmueble puede ser presidente de la comunidad. Se elige por votación, de forma rotativa o por sorteo. El nombramiento suele ser por un año.

El presidente elegido tiene la obligación de ejercer su cargo, a no ser que alegue ante un juez una causa que se lo impida. Cualquier vecino tiene derecho a asistir a la Junta o de estar representado, pero quienes tengan algún pago pendiente no podrán ejercitar su derecho a voto.

Votos e impugnaciones

Los acuerdos de la Junta deben adoptarse por unanimidad cuando se trate de la aprobación o modificación de las reglas de la Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad. Por otra parte, son suficientes las 3/5 partes del total de los propietarios (que a su vez representen el mismo porcentaje de cuotas de participación) para el establecimiento o supresión de servicios comunes, como el ascensor, portería o vigilancia. En el caso de plantear la supresión de barreras arquitectónicas que faciliten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, bastaría con una mayoria del total de propietarios y cuotas. Cuando se discute la instalación de servicios de telecomunicaciones (antenas parabólicas) o el acceso a nuevos suministros energéticos colectivos se necesita sólo el respaldo de 1/3 del total de los propietarios que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación. Para el resto de acuerdos vale con el respaldo de la mayoría total de los vecinos.

Los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios se tienen que reflejar en un Libro de Actas, donde conste, entre otros, la fecha y lugar de la reunión, quién la ha convocado, la relación de asistentes, los propietarios representados, el orden del día y los acuerdos adoptados.

Por otra parte, sólo se puede impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios ante los tribunales si éste es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; si resulta lesivo a los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; si supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o si se ha adoptado con abuso de derecho.

Fondo de reserva

Una novedad importante que incorpora la Ley de Propiedad Horizontal es el llamado fondo de reserva, Todos los propietarios están obligados a pagar la constitución de este fondo, que irá destinado a las obras de conservación y reparación del edificio. La reserva de este fondo debe ser del 2,5% del presupuesto anual de la comunidad para el primer año y del 5% a partir del segundo.

Si la obra no es de conservación y reparación – lo que puede implicar una modificación de la estructura o configuración de la finca-, será precisa la unanimidad. Sin embargo, si se califica una obra como de innovación o de mejora, los propietarios que se opongan a ella sólo estarán obligados a contribuir cuando el importe sea inferio a tres cuota ordinarias.

Este fondo, además tiene otros posible usos: la comunidad podrá utilizarlo para suscribir un contrato de mantenimiento del inmnueble o para contratar un seguro que cubra los daños por riesgos extraordinarios.

Otras obliaciones

Además el propietario de un inmueble debe respetar y conservar las instalaciones comunes, así como permitir en su propiedad las reparaciones que exija el servicio del inmueble; contribuir a los gastos generales según la cuota de participación establecida en las escrituras y comunicarle al secretario de la comunidad tanto el cambio de titularidad en caso de venta del inmueble como su domicilio en España para citaciones y notificaciones que le haga la comunidad.

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