Como señala la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de abril de 2015 las garantías para conseguir la efectividad del cobro de las deudas de los comuneros morosos son:
“(I) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e). , párrafo segundo LPH ).
(II) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).
(III) La obligación del propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local», estableciendo que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este». Sin embargo se añade que tal responsabilidad «no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria”. ( Artículo 9.1 i) LPH ).
Por otro lado, ha de citarse el artículo 20 LPH, el cual establece, en su punto cuarto, que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera delos obligados o contra todos ellos conjuntamente.
Es decir, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse, no sólo contra el actual propietario, sino también contra el vendedor del inmueble que incumple lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal y contra el titular registral.
Por ello, en el caso de que se haya producido una compraventa que no haya tenido acceso al Registro de la Propiedad, puede dirigirse la demanda contra el transmitente incumplidor y contra el titular registral, permitiendo dicho artículo dirigirse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente, al establecer la Ley una responsabilidad solidaria de la deuda. Todo ello sin perjuicio de que éstos repitan posteriormente frente al titular que ha disfrutado del inmueble durante los períodos reclamados por la Comunidad de Propietarios.
La Sentencia de 22 de abril de 2015, sienta doctrina respecto a la legitimación pasiva del titular registral para el pago de cuotas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios, aclarando así una cuestión que suscitaba jurisprudencia contradictoria entre las Audiencias Provinciales.
En este sentido, señala que el titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:
“(I) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella.
(II) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble.
(III) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.”
A estos tres supuestos, se añade un cuarto caso más en el que el titular registral está legitimado pasivamente, a pesar de no ser responsable del pago de la deuda. Se trata del contemplado en el párrafo cuarto del artículo 21 LPH, el cual faculta la reclamación contra el titular registral para favorecer, de este modo, la ejecución de la vivienda o local objeto de la reclamación.
Así, la mencionada sentencia indica que “Cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.”
Es conveniente destacar que, en la demanda, habrá que precisar que se dirige contra el titular registral únicamente por la afección del inmueble al pago de la deuda y para favorecer su ejecución, ya que, en caso de no realizar esta matización, el titular registral podrá formular oposición alegando no ser responsable de la deuda.
De este modo, el Tribunal Supremo fija como doctrina que: «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».
