La transmisión de inmuebles requiere de una adecuada planificación fiscal al objeto de minimizar la carga fiscal que supone. Se analizarán las 2 formas básicas de llevar a cabo dicha transmisión: por vía de una donación o mediante la sucesión hereditaria, comparándose entre ambas fórmula sus ventajas e inconvenientes.
Transmisión del inmueble a través de donación
La fiscalidad de la transmisión de un inmueble a titulo gratuito «inter vivos» -donación- puede tener repercusiones fiscales, tanto para quien realiza la entrega a título gratuito ( donante), como para quien recibe dicho inmueble (donatario). Dicha operación puede suponer la aplicación de 3 tributos diferentes: IRPF en el caso de donante, y en el caso de donatario el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), así como el Impuesto sobre él incremente del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Fiscalidad del donante: Con carácter general, están sometidas al IRPF las transmisiones de bienes y derechos, aunque sean a título gratuito, efectuadas por personal física. Así, en principio una persona física que transmita un inmueble mediante donación, deberá tributar en el IRPF por la diferencia entre el valor del bien a efectos del ISD. (valor real) menos el coste de adquisición. El tipo de gravamen dependerá de la antigüedad del inmueble donado. Si dicha antigüedad supera el año, se aplicará el tipo fijo del 15 %; en caso contrario, se adicionará a la parte general de la base imponible con el resto de rentas que haya percibido el donante en el ejercicio. No obstante, esta regla general, tiene determinadas particularidades que eventualmente pudiera suponer en una ausencia de gravamen efectiva. Así, cabe considerar los siguiente extremos:
-Está exenta de IRPF la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual.
-También están exentos los inmuebles no afectos a actividades económicas que hayan sido adquiridos antes de 31 de diciembre de 1986. Si se adquirió con posterioridad a dicha fecha, la ganancia de patrimonio se reducirá en un 11,11% anual por cada año de antigüedad anterior a 31 de diciembre de 1994.
Para planificar adecuadamente la posibilidad de transmitir un inmueble a través de una donación deberán considerarse las excepciones anteriores, toda vez que en caso contrario se producirá un gravamen en sede del donante.
Fiscalidad del donatario:
En primer lugar, se aplica el tributo -ISD- que grava la adquisición gratuita. La base imponible del impuesto queda limitada al valor neto de lo adquirido ( valor real menos cargas y deudas inherentes al bien que resulten deducibles). En relación con la determinación del valor real de los bienes inmuebles, cabe señalar que en la práctica las Comunidades Autónomas utilizan como criterio de valoración los valores catastrales de los inmuebles corregidos por unos porcentajes en función del municipio en el que se hallen ubicados.
En el ISD la cuota tributaria se aplica sobre la base imponible determinada conforme a lo expuesto anteriormente, sin que sea posible efectuar las reducciones previstas por edad o parentesco establecidas para el caso de adquisiciones por causa de muerte y en los contratos de seguro sobre vida. Ello es así, ya que en el caso de adquisición mediante donación se grava únicamente el bien o derecho recibido, mientras que en el caso de adquisición por causa de muerte la base imponible está formada pro el total de los bienes y derechos que se reciben por cada heredero o legatario.
Adicionalmente, para planificar adecuadamente la posible donación de un inmueble debe considerarse la regulación relativa a la acumulación de donaciones. Así, la normativa del ISD establece que deberán acumularse, a efectos de calcular el tipo impositivo, las donaciones otorgadas a favor de un mismo donatario, dentro del plazo de 3 años a contar desde la fecha de cada una. Dicha norma antielusión pretende evitar el fraccionamiento del impuesto del impuesto mediante la realización de diversas donaciones en el tiempo. Por ultimo, cabe señalar que los tipos impositivos del ISD oscilan desde el 7,65% para una base imponible desde 7.993, 46 euros hasta el 34% para una base imponible a partir de 797.555,08 euros.
En cuanto al IIVTNU (comúnmente denominado «plusvalía municipal»), el pago del tributo será a cargo del donatario por tratarse de una transmisión a título lucrativo. La base imponible relativa al incremento de valor del terreno sobre el que se ubica el bien inmueble se determina a través de un porcentaje anual de incremento sobre el valor catastral del citado terreno en el momento de su transmisión gratuita. Dicho porcentaje, desde el 1 de enero de 2003 varía entre el 3,7 % anual ( de 1 a 5 años) hasta el 3% para terrenos a partir de 20 años. En cuanto al tipo de gravamen, se fija por los Ayuntamientos, sin que pueda exceder del 30%.
Transmisión del inmueble mediante sucesión hereditaria
Siguiendo el mismo esquema que el planteado para la tributación de la donación, a continuación se analizan las implicaciones fiscales de la transmisión de un inmueble vía hereditaria( «mortis causa»):
Fiscalidad del transmitente: La normativa del IRPF establece específicamente que no existirá ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte. Por tanto, y a diferencia de la donación, no existirá gravamen en sede de la persona física con ocasión de su fallecimiento en relación con los bienes que se transmiten a los herederos o legatarios.
Fiscalidad del heredero o legatario: al igual que en el supuesto de la donación, al beneficiario le resultan de aplicación, el ISD y el IIVTNU.
Respecto del ISD, cabe señalar que con carácter general se encuentra gravada la adquisición de inmuebles por vía hereditaria, determinándose su valoración con las mismas reglas a lo señalado en el caso de donación. La diferencia estriba en que la determinación de la base imponible resulta mediante la adición de todos los bienes que reciba como consecuencia de la herencia, menos las cargas y gravámenes y las deudas deducibles. Ello provocará, si recibe otros bienes adicionalmente, la aplicación de un tipo impositivo superior. En contrapartida, y a diferencia de la adquisición lucrativa mediante donación, podrá aplicar las reducciones de carácter personal vigentes en el ISD.
No obstante lo anterior, existe en la normativa del ISD una reducción especifica para el caso de la transmisión por herencia o legado de la vivienda habitual del causante a favor del cónyuge, ascendientes, descendientes o pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con él durante los dos años anteriores. Dicha reducción alcanza al 95 % del valor de la vivienda a efectos del ISD, con un límite máximo cuantitativo de reducción que asciende a 122.606,47 euros, siempre que además se mantenga dicha adquisición por parte del adquirente en los 10 años siguientes al fallecimiento del causante, excepto que a su vez falleciese el adquiriente dentro de dicho plazo.
En cuanto al IIVTNU, el obligado al pago del tributo es el adquiriente en su condición de heredero o legatario sobre el bien inmueble. La forma de determinar la base imponible, así como los tipos impositivos resulta idéntica en ambos casos (transmisión a través de donación o por causa de muerte). Sin embargo en el artículo 108 del Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se establece que las ordenanzas fiscales de los ayuntamientos podrán regular una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra en el caso de transmisiones lucrativas exclusivamente por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes. Por tanto, dicha bonificación dependerá de la voluntad de los respectivos ayuntamientos siempre que se encuentre contemplado en sus ordenanzas fiscales reguladoras de dicho tributo.
Conclusiones
En función del régimen fiscal expuesto a las donaciones y transmisiones por vía hereditaria de bienes inmuebles, dependerá de diversas circunstancias específicas la determinación de la opción que resulta fiscalmente más ventajosa. Así, cabría efectuar las siguientes consideraciones:
1.En principio parece más ventajosa la transmisión de inmuebles por vía hereditaria, especialmente sí sé tarta de la vivienda habitual. Ello es debido a la ausencia de tributación el IRPF y las reducciones aplicables en el ISD. Así mismo, en el IIVTNU los Ayuntamientos pueden establecer bonificaciones en las transmisiones hereditarias de la vivienda habitual.
2. cuando se trata de transmisión de inmuebles que no tengan al carácter de vivienda habitual, deberá analizarse específicamente la carga fiscal total. Así:
-Si el inmueble genera una plusvalía reducida o bien tiene una antigüedad anterior al 1986, el coste fiscal en el IRPF será mínimo o inexistente. Así mismo deberá considerarse la tributación el ISD del adquiriente entre una donación o herencia dependiendo si puede recibir otros bienes vía transmisión hereditaria.
-Por el contrario, si la plusvalía del inmueble es elevada y no existe antigüedad suficiente para reducirla, deberá compararse al mayor coste existente en el IRPF en el caso de donación, en relación al coste fiscal en el ISD entre donación y transmisión hereditaria si, en el caso de esta segunda opción, se fueran a percibir otros bienes adicionales.
