Lo común, la Junta General
Las comunidades de propietarios se caracterizan por ser entidades cuyo contenido y razón de ser se sustancia en aquella parte de la propiedad inmobiliaria y los derechos que le son inherentes que, perteneciendo a distintos propietarios, no puede ser disociada sin cambiar esencialmente su estado y/o su función. Cada propietario, para ejercer plenamente el derecho de la propiedad reconocida, le es imprescindible contar con la parte común, y esto requiere un gobierno igualmente común de tal parte.
El gobierno de la propiedad común siempre es complejo. Para regular el proceso de toma de decisiones, la Ley de Propiedad Horizontal establece el modo: estas decisiones dimanan de la reunión de todos los propietarios, debidamente convocados, en junta general. Las decisiones de ésta afectan a todos ellos, aunque no de igual manera, cada uno tiene sus particulares puntos de vista y sus propios intereses al respecto. Son también todos quienes tienen el derecho y el deber ético de participar en su conformación. Esto no ocurre así salvo raras excepciones. Suele ser una minoría de propietarios los que asisten a las Juntas Generales, el resto están seguros de que los que asisten tomarán las decisiones que crean más adecuadas, así confían el gobierno de una parte importante de su propiedad, esa parte que es común, literalmente, a otras personas. Los motivos para que los propietarios se despreocupen de este modo de lo que puede afectarles tanto son relativamente sencillos. Dejando al margen la desidia, que también abunda, y la imposibilidad circunstancial, consiste en la contraposición de “gastos” (tiempo de dedicación y de información) e “ingresos” (que se decida a favor de aquella opción que el propietario en cuestión considere más interesante o más adecuada), teniendo que ponderar estos parámetros con el grado de influencia que en el resultado pueda tener la asistencia de tal individuo. Si le añadimos algún otro coeficiente aleatorio, el resultado de esta ecuación suele mayoritariamente ser: “pues no voy”.
El desarrollo de las juntas generales de propietarios tiene su mecánica propia. Seguramente se podría haber hecho una teoría de la dinámica de grupos específica. Aunque la afluencia de propietarios a éstas naturalmente depende también de la importancia de los temas que en ella se vayan a tratar, los que asisten a estas reuniones suelen ser siempre los mismos, y si se celebran en el mismo lugar, incluso su distribución en el recinto también suele ser la misma. Las personas por tanto se conocen, y así, en la discusión de un asunto, las opiniones puestas de manifiesto por cualquiera de los asistentes están de antemano ponderadas por el “peso” que previamente tiene adjudicado quien las ofrece, independientemente de lo acertadas que sean. Este fenómeno se puede mitigar si el presidente de la junta o el administrador, más a menudo este último por su experiencia, ejerce de moderador, y subraya o matiza alguna observación.
Las Juntas Generales son, a pesar de esto, un órgano óptimo para la buena gestión de las comunidades de propietarios. Su regulación reparte la responsabilidad de la toma de decisiones entre los presentes y los ausentes de forma justa. Aunque como elemento supremo de decisión, en comparación con otros factores de la sociedad, empresarios, consumidores, etc., la agilidad en la toma de decisiones queda en clara desventaja.
