El Administrador de Fincas frente a la Lay de Ordenación de la Edificación

Relevancia de su actuación en los procesos judiciales derivados de dicha Ley

En Mayo del 2.000 entró en vigor la Ley 39/1999 de 5 de Noviembre, sobre ordenación de la Edificación.

Objeto.- Regular el proceso de la edificación, establecer obligaciones, establecer responsabilidades y establecer garantías que aseguren la calidad y habitabilidad.

Todo ello en relación a todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo (promotores, constructores, arquitectos, aparejadores, aseguradores, etc.).

El Administrador de Fincas se ve afectado en su actuación por dicha legislación, por imposición normativa del Art. 20 de la L.P. Horizontal , que le impone las obligaciones de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes.

Aplicación de la Ley 39/1.999.- La ley resulta de aplicación a edificaciones tanto públicas como a privadas, e igualmente a aquellas obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, en las que se alteren o modifiquen la configuración arquitectónica y elementos estructurales del edificio.

Se aplicará a todas las edificaciones u obras, cuya licencia administrativa se haya solicitado a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del día 6 de Mayo del 2.000.

Responsabilidades que cubre.- Establece tres tipos de daños y plazos:

1. Todos los intervinientes en el proceso constructivo responderán durante 10 años, de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y cualquier otro elemento estructural.
2. Todos los agentes intervinientes responderán durante 3 años, de los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad que prevé la Ley.
3. El constructor (y en su caso el promotor), responderán por el plazo de 1 año, de los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado.

Los plazos se contarán desde la fecha de la recepción de la obra, sin reservas.

El plazo de prescripción de las acciones legales, para la reclamación de dichas responsabilidades, en cualquiera de los casos, es el de 2 años, desde que se producen o detectan.

Garantías.- Con carácter obligatorio, exige la ley la constitución de tres tipos de garantías:

1. Seguro de daños materiales o caución, que garantice durante 1 año, los vicios de terminación o acabado, por un importe mínimo de un 5% del coste final de ejecución material de la obra, (puede ser sustituido por una retención del referido 5%).
2. Seguro de daños materiales o caución, que garantice durante 3 años, aquellos vicios o defectos que pudieran afectar a la habitabilidad, por un importe mínimo de un 30% del coste final de ejecución material de la obra.
3. Seguro de daños o caución, que garantice durante 10 años, los vicios estructurales, por un importe mínimo del 100% del coste final de ejecución material de la obra.

No se permitirán autorizaciones notariales ni inscripciones Registrales de escrituras de obra nueva, sin que se acredite y testimonie la constitución de éstas garantías.

Documentación.- La función del Administrador de Fincas, resulta especialmente relevante, en lo que se refiere al conocimiento, conservación y aportación de documentación en los procesos judiciales.

La L.O .E. prevé, que una vez terminada la obra, el promotor deberá entregar a los usuarios finales el denominado Libro del Edificio, que deberá contener, como mínimo:

• El proyecto y en su caso las modificaciones.
• El Acta de recepción final de obra.
• Relación de todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo.
• Acreditación de garantías o seguros.
• Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Este último contenido (instrucciones de uso y mantenimiento) está adquiriendo una especial transcendencia en los procedimientos judiciales, dado que su incumplimiento está sancionado en la Ley con la pérdida de las garantías; luego el Administrador de Fincas debe prestar especial atención a su estricto cumplimiento, en lo que a elementos comunes se refiere, y recordar y poner en conocimiento de los propietarios sus individuales responsabilidades por incumplimiento de aquellas instrucciones que se refieran a elementos privativos.