La Ley de Propiedad Horizontal no establece un modelo de Estatutos para las comunidades de propietarios, al respecto, indica que “ El título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gasto, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Los Estatutos, por tanto, se deberán redactar acordes con la Comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos. Para su elaboración adecuada, con el objeto de que sean realmente útiles y para que no supongan una estructura de funcionamiento para la Comunidad que sea demasiado rígida e impida en el futuro una gestión fluida, e incluso para que sean respetados por todos los propietarios, debería hacerse un estudio previo de sus necesidades y de sus expectativas. Para esto es muy importante contar con el asesoramiento de un Administrador de Fincas profesional, ya que su experiencia, aportaciones y sentido práctico son fundamentales para la viabilidad futura de los mismos.
Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad al que pertenezca el edificio. En muchas ocasiones, los Estatutos son redactados por el promotor de las viviendas, en ese caso ha de facilitar copia a los compradores en el momento en que se realice la compra, así, se hace constar en la Escritura el conocimiento de éstos.
Si los Estatutos no se inscriben en el Registro de la Propiedad obligan a los propietarios que los hayan aprobado, pero no a los que adquieran en un futuro tal condición. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se consigue con la inscripción en un Registro Público, como es el Registro de la Propiedad.
No es obligatorio que las Comunidades de Propietarios tengan o aprueben unos Estatutos, no son obligatorios. La mayoría de las Comunidades no los tienen, y aunque no por esto deben funcionar peor, sí pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. Algunas Comunidades de Propietarios lo único que tienen es una transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque, en general, los Estatutos pueden ser una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.
Reformada la Ley de Propiedad Horizontal, en muchas ocasiones se plantea si es necesario adaptar estatutos anteriores a esta reforma a la situación actual. Evidentemente, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia de hacer una adaptación deberá decidirla la propia Comunidad, o proponerla su Junta de Gobierno. Las modificaciones que se hagan posteriormente a los Estatutos habrán de ser aprobadas de forma unánime por los propietarios de la Comunidad, y naturalmente habrá que inscribir tales modificaciones en el Registro de la Propiedad.
