Por la importancia que reviste el problema de las actvidades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas, en comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal, transcribimos literalmente los Fundamentos de Derecho y el Fallo de la Sentencia que en el referido asunto ha sido obtenida por el Departamento Jurídico de Grupo Jenasa, estando la misma ratificada en todos sus términos por la Audiencia Provincial de Madrid:
«…….. Primero.- Opone la demandada (….) las excepciones de ausencia de requerimiento previo y falta de litisconsorcio pasivo necesario.
El art. 7 de la L.P.H. establece que el Presidente de la Comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de los mismos, bajo apercibimiento de inicio de acciones judiicales procedentes.
En el presente supuesto de los documentos aportados por la actora, resulta acreditado el requerimiento fehaciente de la cesación de actividades molestas por el administrador, ya que la fehaciencia no exige que sea practicado por funcionario público ya se trate de la via notarial o la judicial.
En el presente supuesto, se remite carta con acuse de recibo dirigido a (….) como titular registral del piso y que es recogido por su hijo, por lo cual queda constancia de la recepción por su destinatiario, puesto que dicha recepción puede ser directa o a través de la persona o personas que tengan obligación de hacerselo llegar, en este caso, un miembro del grupo familiar, siendo (….) hoy fallecido, el marido de la demandada.
La falta de requermiento la basa la demandada, no en su recepción que no niega en la contestación, sino en el requermiento dirigido sólo frente a (….), conectándolo así con la excepción de flata de litisconsorcio pasivo necesario.
El procedimeinto del art. 7 L.P.H. distingue dos supuestos, que vaya dirigido contra el titular de la vivienda, en cuyo caso puede instar la privación de uso por tiempo no superior a tres años, o bien contra el ocupante solicitando se declaren extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzameinto.
Cuando la Ley de Propiedad Horizontal se refiere en el art 7 a «ocupantes» es obvio que no está haciendo alusión de los miembros de la familia que convivan junto al titular de la vivienda, sino aquellas otras personas ajenas a una relación familiar con el propietario y que residen en la vivienda en virtud de una relación contractual con el propietario.
En el segundo caso, debe demandarse al propietario, ensu caso, y al «ocupante» de la vivienda en virtud del título obligacional que de estimarse la demanda se declararía extinguido.
En el segundo caso, debe demandarse al propietario, en su caso, y al «ocupante» de la vivienda en virtud del título obligacional que de estimar la demanda se declararía extinguido.
En el primer supuesto, debe demandarse al propietario, sin que la ley exija que la demanda vaya dirigida contra todos y cada uno de los miembros de la familia, bastando con dirigir la demanda contra el titular que es quien tiene la responsabilidad de lo que sucede en su vivienda. No puede entenderse que la ley se refiera a dichos miembros de la familia cuando habla de «ocupantes», en primer lugar por la clara distinción entre los dos subtipos de procedimiento a que se ha hecho referencia, y en segundo lugar porque en sentencia no se podría acordar contra un miembro de la familia del propietario al privarle de forma definitiva de sus derechos sobre la vivienda.
Por todo ello no procede estimar la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, entendiendo que en el procedimiento especial del art 7 de la L.P.H., cuando tiene por objeto privar al titular del uso de la vivienda, y no extinguir una relación contractual o derecho del ocupante de forma definitiva, la legitimación pasiva se fija de forma taxativa por dicho artículo debiendo de dirigirse la acción ùnica y exclusivamente contra el titular de la vivienda, sin que estén legitimados pasivamente otros terceros.
Segundo.- El artículo 396 del Código Civil considera la propiedad horizontal como la titularidad sobre un elemento suceptible de aprovechameinto independiente, que conlleva la copropiedad sobre una serie de elementos de aprovechamiento común para la totalidad de los titulares de dichos derechos, y que además son imprescindibles para un adecuado disfrute, imponiéndose de forma obligatoria una convivencia entre los distintos titulares delos mismos, que habrá de suponer ineludiblemente una serie de limitaciones y obligaciones recíprocas que la facilite y haga posible.
La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala que «los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual calse de los demás, cuanto por el interés general».
El artículo 7.2 de la L.P.H. establece que al propietario y al ocupante del piso, no les está permitido desarrollan en él o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En lo relativo a las actividades dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, se puede entender como dañosa a toda aquella actividad que produce o pueda producir un daño o perjuicio a la finca, como inmoral, aquella que atente contra los principios morales vigentes en la sociedad como peligrosa la que pueda suponer un riesgo potencial o real contra la finca o sus moradores; como incómodo de aquella que determine molestias a sus moradores, con alteración del ritmo ordinario de la convivencia; y como insalubres aquella que atenta contra la salud de los restantes vecinos por su condición malsana o antihigiénica.
Fallo
Que Estimado (….) debo disponer la cesación inmediata y definitiva de la actividad prohibida en la vivienda propiedad de la demandada, disponiendo en caso contrario la privación a la titular (….) de su derecho de uso por tiempo de tres meses.
